華爾街日報選文》中國地產開發商是否在建造海市蜃樓?

2019-11-08 09:30

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中國福州,南江濱公園夜拍。(Photo by 尧智 林 on Unsplash)

中國福州,南江濱公園夜拍。(Photo by 尧智 林 on Unsplash)

中國房地產開發商今年大舉借債,其中一個有創意的借款來源似乎已被利用到極限。

在中國買房沒有政府運行的託管制度,因此房地產開發商可以透過預售獲得免息融資。由於房屋完工前已開始銷售,開發商有大量建築承諾需履行。而這些開發商已在美債市場負債累累。

截至9月底,有幾家大中型開發商未能按照年度銷售目標完成前九個月的任務。債券分析企業CreditSights追蹤36家公司中,近半公布2019年銷售目標完成率不足70%。

值得警惕的是,中國財經媒體財新上周報導暗示,該國部分最大的住宅開發商正在打折以達到年度銷售目標,包括融創中國控股、萬科企業及碧桂園控股等。如果開發商正接近市場需求極限,眼下將面臨履行開發責任這個不受歡迎的任務。

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中國重慶的城市空拍。(Photo by Ming Chen on Unsplash)

融創中國2019年上半年財報的一部分,就是預售案如何成為開發商的「影子金融」,以及為何不能永遠運作的明顯案例。今年前六個月,融創中國發展中物業增加人民幣589億元(約2546億台幣),其中預計在未來12個月完成的物業增加不到人民幣20億元,約96%的淨增加部分還會更晚完成。

另一例是中國大型房地產開發商萬科。近幾年,該公司已售出但未入帳的銷售額(未完工項目)大幅增長。

2012年6月至2015年12月三年半中,萬科此類未入帳銷售額增長47%,至人民幣2151億元(約9289億台幣);此後三年半,該公司此類銷售額增長189%,到6月底時達人民幣6216億元(約2.68兆台幣)。

這些數據反映出,在財務層面,甚至可能在實際營運上,開發商的建築產能已處於極限狀態,更多預售案只會讓住宅的最終完工時間進一步延後。這可能引發買家不滿,若按照當前完工速度,有些購房者要等兩年才能拿到房子。

如果中國政府改變政策,允許更多信貸資金流入房地產市場,那情況可能變化,不過中國今年以來極力避免這種做法。暫時而言,中國府不願像2016年那樣,允許任何用來刺激經濟的資金流入房地產市場。

對開發商而言,銷售快速增長和無節制擴張的暴利年代可能將結束。除非政策重點現在開始180度轉向,否則很難想像過去五年跑贏大盤的地產股還有多少上漲空間。

文/Mike Bird

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