為什麼疫情衝擊,建商反而不急著降價?房產專家:最近成交的,都是高資產族!

2020-05-19 07:20

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從金融海嘯後,全球陷入低成長陷阱,投資不足、低信心、低成長、低通膨的惡性循環。(圖/pixabay)

從金融海嘯後,全球陷入低成長陷阱,投資不足、低信心、低成長、低通膨的惡性循環。(圖/pixabay)

你應該知道的是:在金庸小說《笑傲江湖》中,「辟邪劍法」為林平之的曾祖父林遠圖所創,在錄有辟邪劍法袈裟上,林遠圖是這麼寫的「這門劍法太過陰損毒辣,修習者必會斷子絕孫……」可是,大家會因為這樣子就不練「辟邪劍法」嗎?如今超級氾濫的貨幣政策,又何嘗不是各國政府走火入魔、瘋狂練劍造就的後果?

林平之說,「天下習武之人,任你如何英雄了得,定力如何高強,一見到這劍譜,決不可能不會依法試演一 。試了第一招之後,決不會不試第二招;試了第二招後,更不會不試第三招。

富人買房像買菜 是誰吃掉我的派?

近代的超級氾濫貨幣政策,可以說是源自任期穿越四任美國總統的美國第13任聯準會主席葛林斯潘(Alan Greenspan)。在2000年為了挽救網路股泡沫崩潰,一口氣將聯邦利率降到1%,並且提出1,000億元經濟振興方案。這種超級氾濫的貨幣政策夠不夠「陰損毒辣」?說穿了就是一個劫貧濟富的政策,造成了極嚴重的貧富差距。

舉例而言,以2016年統計,美國1%的人擁有美國40%的財富。2017年華盛頓郵報引用紐約大學經濟學教授Edward Nathan Wolff的研究,若把美國比喻成「美國派」,那最富的前20%人,可吃上90塊「美國派」;號稱中上階級的(最富的20%至40%),只有8塊「美國派」;中產階級(財富在社會中間40%至60%)實質上已經快變成無產階級了,只有2塊「美國派」;中下階級(財富在社會中間60%至80%)根本就是光屁股了,只有0塊「美國派」;最窮的20%人,不僅沒的吃,還得倒貼出1塊「美國派」。

現在社會政策只把最窮的20%當作需要救濟的對象。事實上只要不能寄生上流,大家都是窮的很。大家在想,明明很多人都買不起,房價為何還是高得不合理?那些在台灣財富頂尖的家庭,買房就像是一般人逛超市一樣,他們不但淨資產高得驚人,能調動的銀行資金更是天文數字,一般民眾掙扎看房看了老半天,他們一出手就是兩間以上。

林口先前打造不少百坪物件,本來價格就不高,前幾年房價回修,更已來到相對低點。(柯承惠攝)
相較於低迷的經濟成長數字,股市完全失去經濟櫥窗的角色,房價也和基本居住需求脫節。(資料照,柯承惠攝)

氾濫的貨幣政策 吹起股市、房市泡沫

超氾濫貨幣政策最「陰損毒辣」之處在於它把整個經濟僵屍化,從金融海嘯後,全球陷入低成長陷阱(low growth trap),投資不足、低信心、低成長、低通膨的惡性循環。類似於網際網路、智慧手機之類的殺手級應用都沒有再發生。相較於低迷的經濟成長數字,股市完全失去經濟櫥窗的角色漲翻了天,2009年1月1日道瓊工業指數才8,000點,在新冠疫情前,道瓊指數已經來到28,000點以上;房價也與基本居住需求脫節,金融海嘯前美國FHFA房價指數224,已經是超級泡沫化的數字了,2020年一月的時候已經高達284了,超越泡沫,更大泡沫。

美國前聯準會主席伯南奇(Ben Bernanke)對於氾濫貨幣的「辟邪劍法」,「試了第一招之後,決不會不試第二招;試了第二招後,更不會不試第三招。…」,所以伯南奇任內量化寬鬆整整來了三波,直至卸任前夕才啟動收回。

這次面對新冠疫情,之前一直力抗美國總統川普的現任聯準會主席鮑威爾(Colin Luther Powell),仍然抗拒不了誘惑,祭出更誇張的名目零利率、無限量寬鬆,購入垃圾債…等超越前人的貨幣政策。沒人會責怪鮑威爾,甚至讚揚鮑威爾,因為「劍譜中所載的招式法門,非任何習武之人所能抗拒。我終於……我終於……自宮習劍……」。這下子僵屍經濟可以練成僵屍王了。這個僵屍經濟的最後盡頭就是變成東方不敗了。美國這頭僵屍王可怕之處在於傳播力超強,讓全球經濟僵屍化。國國爭練「辟邪劍法」,成為佛門正宗武功。

債留子孫也不悔

其實很多政策都有辟邪劍法這種特性,一個臨時性的方便政策,到期後,就再延。即使啟動者不想再延,也會有「民意」讓它再延。就算有日落條款,到期之後也會讓它日不落。以前的獎勵投資條例就是這樣,撐了30年怎樣都日不落,好不容易日落了,變成促進產業升級條例又撐了20年。

2002年土地增值稅減半也是這樣,本來只是兩年的臨時措施,後來乾脆入法永久減半。現在有些政策也看得到這種情況,潘多拉的盒子打開了,就再也關不上。

對於政客而言,先收割再說,就算會有再大的後患,也是以後的主政者倒楣。後面的主政者呢?又不是傻蛋,再往後繼續丟,於是很多國家興起後,又步向衰敗,明知走在衰敗的路線上,卻怎樣都擺脫不了。

當然這次量化寬鬆與大灑幣,不見得會像前幾次金融危機有這麼好的效果。因為前幾次金融風暴問題都出在金融市場上,只要往金融體系瘋狂的挹注流動性就行了。這次的疫情是生產、消費、流通到處在斷鍊,需要非常多的細部財務計畫,才能把斷鍊的地方都接上去。而且貨幣真的是已經灑到爛的,利率的傳導帶動經濟功能已經化為烏有。

現在買房的都是誰?

因為之前金融海嘯之後的無限量貨幣寬鬆的效應,帶來的十年房市超級大多頭,讓人印象太深刻,這時候建商會怎麼想?一般的想法應該是放一放沒關係,不急著降價,有些建商直接不推案了,避避風頭就算了。尤其是建商看到案場有人,更是會強化這方面的信念。代銷有銷售期限的壓力,建商不願降價,只能調整表價,送點東西。

那購屋者呢?一種相信房市未來會漲,現在趕快訂一間,這種以高資產族為主;另一種是要自住的,也會趁機跑出來看有沒有便宜可以撿,發現沒便宜可以撿,或許也在觀望建商到底可以撐多久,不急著下手。

所以最近成交的,相信以高資產族比較多,自住客反而比較難成交。少數的案場區域有可能會價量齊揚;大多數的案場看的人多,能成交的少。買賣雙方還需要再較勁一陣子。


作者研究國內房地產市場二十年,現任景文科技大學財務金融系副教授

責任編輯/林彥呈

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