新新聞》新北等四都會區3年內房價恐難漲

2020-06-29 11:10

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全台1至4月建照戶數創15年來新高,2022至2023年新增供給恐大幅上升。(新新聞資料照)

全台1至4月建照戶數創15年來新高,2022至2023年新增供給恐大幅上升。(新新聞資料照)

根據國內房仲業龍頭永慶房屋二○二○年第三季網路會員調查資料顯示,民眾看跌房價比率,由疫情發生前的三○%,驟升至上季的五五%,再降至本季的三五%;認為房價維持不變的比率,由第一季的四五%,降至上季的三○%,再回升至本季的三五%;看漲比率則從第一季的二五%,降至上季的一五%,第三季再回升至三○%。

由此可以看出看漲與看跌的比率若排除疫情因素,均較第一季都上升,顯見進入後疫情時代,消費者對於房價看法,呈現多空看法兩極化的趨勢。

近半消費者以房地產為避險首選

很顯然,在國內武漢肺炎疫情獲得控制後,民眾對房市的看法再度出現戲劇性的變化,不過,還是有一定比率的民眾,對房市抱持著保守的態度。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析,由於國內疫情控制得宜,逐步解封,疫情對於房市影響不大;加上央行降息、市場資金氾濫以及台商回流的狀況下,房市成為吸引資金停駐的標的。因此消費者對於房價看法轉趨樂觀,對於房價預期轉為正面。

後疫情時代,房價多空看法漸趨兩極
後疫情時代,房價多空看法漸趨兩極

另一方面,在疫苗未研發成功上市前,武漢肺炎疫情仍未完全消失,加上各家經濟預測機構紛紛下調全球經濟成長率,對於無法預測的未來,部分消費者抱持著相對悲觀的看法,讓房價趨勢看法呈現兩極化趨勢,出現意見分歧的現象。

值得注意的是,有高達四五%消費者認為,房地產是資金避險的首選,不單贏過了許多富人慣用的避險工具──黃金,更遠遠超越定存、外幣、股票、債券、基金等投資工具或商品。

疫情並未影響消費者的購屋意願

就這一點來看,不難理解房價在疫情的重大衝擊之下,為何仍下不來。至於在台灣疫情趨緩之後,消費者對於房價看法轉趨樂觀的比率上升,也就不難理解了,尤其房地產還可以透過出租收取租金。

謝志傑指出,近期在避險情緒降溫、各國央行降息,低利環境與各國匯率波動較大的狀況下,選擇黃金、定存與外幣的比率明顯降低。而房地產價格具有低波動的特性,加上保值性高,具有收租效益的附加價值,成為消費者資金避險的首選。

高雄等四都會區仍有大量餘屋待去化。(林瑞慶攝)
高雄等四都會區仍有大量餘屋待去化。(林瑞慶攝)

此外,本次也調查消費者是否有意願投資房地產收租,有高達六六%消費者有意願,其中六六%偏好投資住宅型產品。至於對投資報酬率的期待值,因低利率時代來臨,消費者對於投報率的期待值降低,集中於二%至三%區間,甚至期待投報率在一%到二%的民眾,也較上季增加四個百分點。

目前台灣武漢肺炎疫情雖趨緩,但未完全消失,仍有少數境外移入的案例。針對疫情對房市的影響會持續到何時,永慶房屋的調查顯示,六五%消費者認為會影響至今年第四季之後,與上個季度的調查相比,時間更往後遞延。

一至四月建照戶數創十五年來新高

謝志傑分析,由於國內經歷過嚴重急性呼吸道症候群(SARS)疫情,根據以往經驗,認為疫情在夏季甚至秋季就能結束,但肺炎疫情短期還看不到結束的跡象,因此消費者轉而期待第四季甚至是明年第一季之後,疫苗研發完成上市,才能抑制疫情,疫情影響才能解除。

有45%消費者認為房產是資金避險首險
有45%消費者認為房產是資金避險首險
武漢肺炎並未影響消費者購屋意願
武漢肺炎並未影響消費者購屋意願

雖然認為疫情對房市的影響會往後遞延的民眾比率相當高,但並未影響消費者的購屋意願,反而購屋意願提升還有些微的增加。

謝志傑指出,根據本次調查結果顯示,發現四六%消費者認為二○二○年下半年就是購屋好時機,顯示消費者認為國內疫情趨緩,加上超低利率環境下,購屋負擔相對減輕,而房價也難有大跌空間,現在就可以開始出門看屋、詢價。

整體而言,看跌房價的消費者比率雖略高於看漲房價的比率,但差距並不大,有點勢均力敵的味道。因此,七大都會區最近兩個季度的平均房價變動,除了台南市達三%之外,幅度都不算太大。

針對影響房價的因素,永慶房產集團業務總經理葉凌棋進一步表示,一九年第二季全台新建餘屋仍有七.八一萬戶,雖較一八年第二季的八.○一萬戶低,餘屋去化壓力略減,但仍處於高檔。

葉凌棋說,今年一到四月全台使用執照量二.七九萬戶,是十二年來第四高,較一九年減少五%,雖有緩解,但仍處於高檔;若以建照來觀察,全台一至四月建照四.七三萬戶,創十五年來新高,較一九年成長五%;以二至三年施工期來推算,二二至二三年新增供給恐大幅增加,顯示房市目前與未來新增供給量大,超額供給隱憂未解。

七大都會區平均房價跨季呈現小幅變動
七大都會區平均房價跨季呈現小幅變動

未來二至三年新增供給將爆量

若以七大都會區來看,葉凌棋認為,新北、桃園、新竹、高雄仍有大量餘屋待去化;台南與高雄面臨大量交屋潮,新增供給多;而桃園、新竹則是建照量大增,顯示未來二至三年新增供給將爆量。

整體而言,桃園、新竹、台南與高雄房市新增供給量大,需特別留意,預期房價難有大漲空間。

新新聞1738期
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