房價上漲真有道理?專家揭露建商說不出口的秘密…原來還有這些「怪招」

2020-08-17 06:50

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建商的毛利率降低之後,有些「怪招」就會出現。(新新聞資料照)

建商的毛利率降低之後,有些「怪招」就會出現。(新新聞資料照)

你應該知道的是:房價看回不回,不僅無殼蝸牛叫苦連天,建商同時也是滿腹苦水,抱怨成本太高,根本沒有利潤可言。究竟,推升房價的主要因素是什麼呢?

最近建商一直說材料價格上漲、疫情導致缺工,所以房價應該上漲。(延伸閱讀:房價為何降不下來?專家揪都是「隱形殺手」搞的鬼)

電梯大樓的營造成本到底是多少?大概一坪12萬以上就算品質不錯了,一般大概是11萬左右,如果10萬以下的營造品質就不太理想了(當然要看樓高與設計)。壓到8萬以下呢?就需要老天保佑了,所以就算營造成本上漲了20%,對房價的影響不過就是2萬元而已。

那麼,建商說不出口上漲的成本到底是什麼?當然就是土地,而且土地成本上漲的速度比房價上漲的速度要快。

對於沒有囤地、養地的建商而言,土地成本一直上升,又只有一部分能夠轉嫁消費者,毛利率直直下降,真是苦不堪言。

有人說,不能課囤房稅的理由是,有些人也是省吃儉用很辛苦慢慢把這些房囤出來的。那囤地、養地的呢?保證省吃儉用十輩子都跨越不過那個門檻。

建商怪招一籮筐

毛利率降低之後,有些怪招就會出現(本來就存在的,只是用的建商越來越多),最直接的就是把營造成本用力往下壓,壓到10萬、甚至8萬以下。

好了,一個每建坪營造成本12萬的建案,和每坪營造成本8萬的建案,大家會選哪個?

-----答案當然是-----8萬。因為它比較「便宜」。一坪少4萬,30坪就少120萬,當然要便宜的,於是市場上劣幣驅逐良幣。

會造成這種現象,當然是消費者根本不知道房子每坪的造價多少。如果買到一坪8萬以下的,最好趕快去認識一些比較好的抓漏師傅,很容易就成為長期主顧。

另外一種怪招是反其道而行,號稱自己是好的建商,因為營造品質比較好,所以要貴一點,比如說一坪要貴10萬,買品牌、買安心。

問題是一坪貴10萬,如果這只是在反映營造成本,等於多了一倍,又不是蓋防核爆、防九級地震的豪宅,營造成本怎麼翻倍?也就是營造成本一坪或許只多個2萬,卻要消費者多付10萬。

會出這招,當然也是土地成本太高了,只好以此訴求拉高附加價值。購屋者願意買單的原因,或許是因為劣質建案雷到的新聞太多,所以多花這個錢。

總而言之,建商過去的口碑非常重要,一案建商或是打著大建商關係企業而沒有實績的要特別小心,和驗屋公司打好關係,也是可以了解一些建商營造品質。

最後,簽預售契約時,最後的交屋保留款就想辦法守住,以免交屋、驗屋出現一堆問題,無保留款可扣。


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責任編輯/林彥呈

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