疫情這麼嚴重,為何房市還是不會崩盤?支撐多頭的關鍵,看完這些圖表就懂了

2020-08-31 06:50

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美國房地產市場除了承載1億4千萬個家計的住房需求,更支撐整個金融市場發展。(圖:flickr)

美國房地產市場除了承載1億4千萬個家計的住房需求,更支撐整個金融市場發展。(圖:flickr)

你應該知道的是:美國房地產是一個體量龐大的市場,但今年3月以來疫情嚴重衝擊全球經濟,迫使政府祭出超過金融海嘯等級的財政和貨幣紓困政策,民眾可支配所得大幅增加。在市場資金如此充裕的情況之下,房地產這樣的資產類股是否也浮現投資機會?

一、透過人口嬰兒潮帶你看房地產循環高峰

大約每18年美國房地產會經歷一次循環。(圖:財經M平方)
大約每18年美國房地產會經歷一次循環。(圖:財經M平方)

從過去半個世紀以來房價的走勢可以看出,美國房地產循環約 18年一次, 1990年儲貸危機及2008年的次貸危機均與房市的崩盤有關,且正好碰上房地產18年一次的衰退。最近一次循環於2012年美國房價成長翻正開啟,截至疫情前,美國房市正在處於多頭循環中。

扮演房地產循環的關鍵之一是人口變化,其中又以美國在世界大戰後的三次嬰兒潮最為重要。主要原因在於青年首次購屋一直是房屋購買的主力,根據全美不動產協會(National Association of Realtors)2019年的調查,青年首次購屋為買房的主力(約佔1/3),同時平均首次購屋的年齡落在30歲,以此推斷,房市高峰應位於嬰兒潮後約30年。

縱觀美國二戰後有三次嬰兒潮,前兩次都在30年之後附近帶起房市榮景。第一次嬰兒潮即為大家所熟知的戰後嬰兒潮,開始時間約在1947年到1950年,並在1970年代末期開啟一波房市高峰;第二次嬰兒潮起始於1970年代中期,並於2000年開啟新一輪的房市榮景。

2000年代初期的這波嬰兒潮預計在2025-2040年成為美國消費主力,同時依照過往房市高峰的經驗,這波嬰兒潮有機會在 2030年附近開始兌現人口紅利,支撐房市的長線需求,時間位置也與前述提到2012年開啟的18年一次房地產循環高峰相同。

青年購屋成美國主力,因此嬰兒潮後的三十年多為房市榮景。(圖:財經M平方)
青年購屋成美國主力,因此嬰兒潮後的三十年多為房市榮景。(圖:財經M平方)
綜觀歷史,除知名的二戰後嬰兒潮,美國至今共有三次嬰兒潮。(圖:財經M平方)
綜觀歷史,除知名的二戰後嬰兒潮,美國至今共有三次嬰兒潮。(圖:財經M平方)

二、五個指標帶你掌握房市供需,目前房市是「供過於求」嗎?

了解美國房市循環的趨勢後,我們接下來轉而關注房市的供給和需求。依照供給與需求兩個面向,我們提供五個重要的總經數據,一次掌握目前供需概況。

房市供需可參照五指標。(圖:財經M平方)
房市供需可參照五指標。(圖:財經M平方)

房市供需觀察指標一:房屋空置率

房屋空置率是反映實體房市使用的狀況,為反應供需是否緊張的重要指標。當空置率下降,則代表房市供需為相對趨緊的狀況,反之亦然。

從出售房屋空置率或出租房屋空置率皆可以發現,自房屋泡沫破裂後,房產的空置率自2009年呈現趨勢性下降。從最新2020 年Q2的數據更位於歷史相對低檔(出售房屋空置率0.9% 、出租房屋空置率5.7%),顯示目前整體房市呈現較為緊張的狀態,讓近年房市的多頭漲勢有供需基本面所支撐,租金成長也穩定維持在3%之上。

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