謝明瑞觀點:房市交易的斡旋金之亂

2020-10-18 06:50

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2020年下半年,國內房市續呈不合理的上揚走勢,斡旋金問題也受到關切。(示意圖/cegoh@pixabay)

2020年下半年,國內房市續呈不合理的上揚走勢,斡旋金問題也受到關切。(示意圖/cegoh@pixabay)

2020年下半年,國內房市續呈不合理的上揚走勢,北台灣房市928檔期之房市表現比去年同期增加四成以上,更創下歷史新高;此外,都會地區的辦公大樓交投活絡,商辦、廠辦市場不僅有國內企業辦公室汰舊換新需求,更有台商回流效益的加持,在兩股需求力量的支撐下,商辦、廠辦市場呈現供不應求情形;另方面,工業土地交易量增價揚,低總價之保值型店面交易活絡,主要因台商資金回流,在低利環境、寬鬆貨幣政策下,國內房市各種超乎行情的交易再三浮現,說明當前國內房市不合理的繁榮現象十分明顯,同時也讓斡旋金問題受到關切。

「斡旋金」是當前房地產交易市場上的經常用語,又稱「議價保證金」或「出價保證金」,其是指當買方出現對房地產標的物產生興趣而要求議價時,在仲介業者的要求下,買方所需支付的一筆費用;雖然在房市交易上並無斡旋金的法令規定,但卻是點燃房市交易的重要火種,特別是在房地產交投活絡之際,若缺少斡旋金的運用,則仲介業者對於如何促成雙方交易協議便會缺少意願,或顯得意興闌珊;另外,斡旋金的設置雖對房市交易有利,但其所引發的爭議有時難以克服,亦成為房市交易中的重要亂源之一。

從行為經濟學的觀點,消費者的消費或投資行為通常是在有限理性的決策模式下行成的,而人類的不理性行為大抵是由情緒因子所操控,如預期心態所造成的羊群效應(Herd behavior)或花車遊行效應(Bandwagon effect),造成國內房市交易量價不合理的上揚,因此,在所得偏低、餘屋偏高、人口紅利不再、人口老化嚴重…等不利房市發展的情況下,國內房市交易量價依然持續上升,造成房市的非理性繁榮現象,同時也造成仲介市場的紊亂,蓋因在房市呈現不理性繁榮之際,仲介業者為了促使買賣雙方快速成交,在斡旋金的設定與索回上便相對紊亂,若再加上不肖業者與律師事務所結合所造成的巧取豪奪,而使「斡旋金之亂」更值得購屋人的重視。

斡旋金與要約承諾書

一般而言,仲介業者為了達成買賣雙方同意並成交之目的,其在初期的運作中,通常會採取支付斡旋金與簽署要約書的做法,先將潛在購屋人以契約予以綁定,從而增加交易成功的機會,並以獲取仲介利益為主要目的,說明如下述。

(一)斡旋金

依行政院公平交易委員會之決議,斡旋金是指當買方與賣方欲購買的價金有一段差距,由買方給付仲介人一筆費用,由其代理買方向賣方議價之制度,而房仲業者以此檢驗買方之誠意,並避免買方反悔,而由買方交付一定數額之金錢或代替物。

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