楊金龍、蘇建榮打房,應該參考那些指標?

2020-11-09 14:59

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吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為,政府要監控房市動向,就必須從市場的3大面向觀測房價的合理性,再從價量與供需間相互關係的數據指標深入分析,才能真正了解房價是否過熱,何時會過熱?也才能超前部署,健全房市正常發展。圖為央行總裁楊金龍。(資料照,盧逸峰攝)

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為,政府要監控房市動向,就必須從市場的3大面向觀測房價的合理性,再從價量與供需間相互關係的數據指標深入分析,才能真正了解房價是否過熱,何時會過熱?也才能超前部署,健全房市正常發展。圖為央行總裁楊金龍。(資料照,盧逸峰攝)

中央銀行總裁楊金龍日前明確表態,央行一直都在密切關注房市走勢並會超前部署,副總裁陳南光也指出,不能忽略房地產興盛所帶來的4大負面效應,政策上要建立1組先行指標來觀測,不能用逾放比這落後指標來觀察。

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台經院院長張建一建議,以「房價所得比」做為監測指標,維持該指標在一定區間內波動。財政部長蘇建榮也表示,政府密切注意房市動向,必要時中長期納入加重囤房稅計劃。

銀行逾放比與房價所得比都不適合做為房市走勢的先行指標

筆者認同央行副總裁陳南光所言,逾放比(逾期放款對總放款之占比)雖是金融風險控管的指標,但對房市溫度的測試卻是落後指標,包括學者所提房價所得比因牽涉到所得不均相關因素,都不宜做為房價是否過熱的單一指標。

筆者認為政府要監控房市動向及預測房市未來走勢以利提前部署,要從「3大市場面向」及「2大數據先行指標」做為趨勢研判的重要參考。除了從經濟發展基本面、景氣循環技術面、政策調控消息面、等3大市場面向評估外,更重要的是市場供需與價量關係2大數據先行指標的分析,包括:「價量發展與相互關係」指標與「供需發展與相互關係」指標,諸分別闡述如后。

李同榮1
 

影響房市走勢的3大市場面向:

(一)經濟發展面向指標

影響房市所涵蓋經濟發展的層面很廣,包括GDP經濟成長率、匯率、利率、稅率、資金淨流出入、國際貿易等,房地產市場與經濟發展基本面息息相關,但依歷史經驗,可用最簡單的GDP經濟成長率乘以1.3倍就是房價足以上漲的基本動力。

(二)景氣技術循環面向

經濟成長歷經復甦、擴張、繁榮、衰退、都有一定周期,房地產走勢也是如此,市場機制決定房價的起伏與循環,跌多必漲、漲多必跌,什麼時候景氣過熱,不能依據30年前所謂「7年1循環」做為判斷依據,台灣在邁入經濟成熟階段,經濟成長率勢必趨緩,景氣循環周期就會高達10年以上,房價起伏的幅度會縮減,景氣循環的變動時點,就要另外觀察市場供需與價量關係指標(後述)。

(三)政策調控消息面向

政策調控與市場突發消息狀況也會干擾房市的基本面向與技術面向,但最終仍然會回到基本面與技術循環面,例如民國63年丶70年丶78年在房價高檔時,政府在景氣已經過熱即將反轉向下時,施行打房政策雖然奏效,但房市長線仍然在經濟快速成長的動力下,促使房價節節攀升;另外諸如金融海嘯、新冠疫情等重大利空因素與中美商戰中的製造業回流利多因素,也會造成市場的短期波動或加速市場的反轉力道。

精確判斷房價漲跌走勢與景氣是否過熱,必須研判「市場價量與供需關係變化」指標

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