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20171031-SMG0035-快訊小紅條兒

胡偉良觀點:攻破高房價,這樣做就對了!

「想要攻破高房價問題,還是必須實地了解房地產業的真正運作模式。」(取自維基百科)

「想要攻破高房價問題,還是必須實地了解房地產業的真正運作模式。」(取自維基百科)

一般而言房子的價格應該是由市場的供需決定,房價落到台灣來可就複雜得多,當中還牽涉到:民粹操作、政商勾結的利益網、投機炒作⋯這些因素並不是一些號稱學者、專家的半調子人士所能了解,更非僅憑著一些片面的調查、簡化的假設所能窺得全貌。所以想要攻破高房價問題,還是必須實地了解房地產業的真正運作模式。

首先,房地產的價格由誰來定?由於房地產業具有寡占的特性,並非自由競爭市場,所以在房價形成的過程中,是由大型建商主導價格,而其他中小型的建商只是價格的追隨者,換句話說,房地產市場存在著價格領袖制或價格合謀制,也就是說,大型建商訂定了它的建案的銷售價格,而該建案週邊的其他建案則參考這個價格訂定或修正其價格,建商之間透過默契合作,互相比照定價,不打價格戰,形成一種非正式協議的價格合謀。這種壟斷的特性,使得房地產商擁有高於其他行業的利潤空間。

此外,房地產市場的競爭屬於不完全競爭,因此具有市場壟斷地位的建商,有能力通過控制產量而將價格定在高於市場均衡價格的水平上,由此獲得超過正常的超額利潤。講白了,價格是建商自己定的,能高就儘量高了。

房價又是如何炒高?它的炒作手法為何?一般而言,炒地皮是推升房價的根本源頭,許多建商、政客、投機客、口袋夠深的企業,都利用囤積土地來製造財富,因為囤地是最容易賺錢的方法,他們大量無限制的儲備土地,藉囤地來等待地價上漲,以時間換取獲利空間。土地漲價是投資房地產的主要獲利來源,因為土地是不可再生的資源,放得愈久,升值就越大。而地主在土地奇貨可居的情況下則不斷地抬高土地售價,造成「麵粉價格高於麵包」的情形。

此外,仔細觀察可以發現到,只要有大型建商集體出入的地區,房價往往容易竄升。因為建商對於未來房價變動的趨勢了解得更準確。它們不僅是房地產市場的信息接受者,同時也是信息的製作者,透過製造各種信息,再通過媒體的密集轟炸,改變人們對房價的預期,從而推高了房價。

面對這麼高的房價,全民該如何破解呢?就建商而言,目前台灣的房產交易量持續盤整下修、買賣移轉棟數一再創新低,因此建商該有所體認目前房市已進人微利時代,應該以民眾買得起的房價為基準來定價;至於購屋者也要改變心態,台灣的消費者著迷於「CP值」,一直存在著價格掛帥的情形,對於房子的外觀、價格的重視程度,遠遠高於看不見的品質,因為不重視隱性品質,貪小便宜的結果,就造就了偷工減料和一案建商,使得台灣建物的使用年限遠低於國外。

今日房市多頭已結束,房地產進入另一個全新的紀元,只要有識之士端正觀念,以合宜、安全宅為全民居住目標,各方摒除不當的貪念,建商堅持營建品質及讓利給客戶;而消費者的品質意識也日漸抬頭,了解「一分錢一分貨」,如此一來,未來在市場的淘汰機制下,或許有機會讓產業去蕪存菁,淘汰不合格的廠商,讓建築產業逐漸走向正面的良性循環。

*作者為台大土木工程系畢/營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長

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