3證據破除迷思:社會宅不會拖垮房價

2015-03-23 16:30

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針對美河市(圖)住戶高分貝提出房價議題,專家建議不要一直主張房價將因社會宅走跌,以免成為未來買方殺價的理由。

針對美河市(圖)住戶高分貝提出房價議題,專家建議不要一直主張房價將因社會宅走跌,以免成為未來買方殺價的理由。

台北市長柯文哲宣布釋出捷運聯開宅當社會住宅後,小碧潭站「美河市」和台北橋站「冠德美麗台北」住戶擔憂房價下跌,甚至要在出租戶與住戶間築起「貧富牆」,「築牆隔離社會住宅用戶」、「房價跌了要政府賠償」等說法讓爭議再度升溫。

儘管聯開宅住戶對房價下跌憂心,但柯文哲聞言後,第一時間淡定回應:「我沒有要把房價打下來,只是要讓它凍住,升不起來。」目前規定收入分布在家庭年收入水平最低40%者才具有申請資格,但如果量夠多,足以讓他照顧到最低的60%到65%族群,就能幫更多人實現居住正義。「現在我手上只有3,000戶,目標是5萬戶。」

社會宅元年,開跑!
普及率不到0.1%,各地首長當政見推

台大土木系教授、前內政部長李鴻源分析,在台北市若要興建一般鋼骨大樓,不計土地成本,一坪造價約10萬元,假設一戶社會住宅的面積20坪,代表一戶造價即200萬元,再加上室內裝潢50萬元,一戶250萬元。

社會住宅推動聯盟的資料顯示,目前全國的社會住宅數7,100多戶,僅占全國住宅總量的0.08%,明顯偏低。有鑑於此,去年內政部宣布將大力推廣社會住宅,並發下豪語:未來10年內,也就是在2023年時,全國社會住宅來到10萬戶。

李鴻源解釋,這10萬戶指涉「廣義」的社會住宅,但他坦言,內政部無法獨力完成,必須由地方政府提供土地或房舍。

換言之,在各地方執政首長一一兌現的前提下,全台灣的社會住宅,可能將如雨後春筍般冒出來,10萬戶落成之前,各界爭論也將因此一發不可收拾。以這次美河市的爭端來說,最主要就是擔心社會宅的租戶素質會影響房價。

三大證據支撐房價,安啦!
族群不同、低利率、租金高,難打房

台北市聯開宅與周遭房價下跌是否應該畫上等號?訪問過一輪專家、學者後,答案都是否定的。理由是,以供需面而言,即使社會住宅價格便宜,「看得到、也吃得到」的民眾仍占相對少數,對市場影響有限。


OURs都市改革組織秘書長彭揚凱則說,政府若大量興建銷售用的平價住宅,確實可能衝擊房價,但「只租不售」的社會住宅,鎖定的是現階段無意買房、打算暫時賃居者,目標族群截然不同,也就無所謂影響既有購屋需求的問題。

實價登錄數據也指出,「社會住宅會影響房價」的說法無法成立。自2012年到2014年期間,台北市每一處公營住宅周邊房價,皆呈現上漲趨勢,甚至有漲幅超過2成。


綜觀上述因素,加上低利率政策短期內難改變,市場預估,即便美國展開升息循環,至多升息一碼,利率還是處於低檔,定存依舊無利可圖,為了尋覓高於定存報酬率的去處,仍有大量資金回流至房市,在這種大環境下,房價本來就不易來到下跌走勢,更不會因為政府祭出相對少數的公營住宅就反轉。

另一方面,雖然北市府的社會住宅租金號稱是市價七到九折,但不少專家認為價格並不便宜,莫說社經地位弱勢者無法負擔,就連柯文哲也公開表示,對絕大多數年輕人來說,價格仍偏高昂。

柯文哲曾說,台灣就是對的事情沒辦法做,錯的事情一直做,才會積弊叢生。如今既然北市府對社會住宅勢在必行,當務之急就是用對的方式,做出公營住宅的成績單,甚至樹立起全新的典範,打造政府、業界、民眾的三贏局面。

本文經授權轉載自商業周刊

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