胡偉良觀點:供需不均才是高房價降不下來的真相

2018-10-22 06:20

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淡水破億店面。(台灣房屋提供)

淡水破億店面。(台灣房屋提供)

高房價是因為不均衡造成的

世間萬物的不和諧都可歸結為分配不均,高房價也是因為不均衡造成的,可是我們就是很難做到平衡。各大城市房價上漲,有其支撐的理由。這是資源配置不均,可是為什麼不該漲的城市房價卻也依然上漲呢?這還是不均衡造成的,這種不均包括資訊不對稱、人為炒作。

市場供需決定房價

在市場經濟裡,一切看供需,不講什麼道德倫理。市場本來就與道德背離,這不是訴諸道德所能解決的。再說市場有些人擁有房子好幾間,也有不少沒有房子的人,兩方都沒有錯。一些大城市年輕人買不起房也很正常,可是政府有必要協助他們解決居住問題。

過去買房的思維如今一一被崩解了嗎?(圖/好房網提供)
為什麼不該漲的城市房價卻也依然上漲呢?這還是不均衡造成的,這種不均包括資訊不對稱、人為炒作。(圖/好房網提供)

積極推動老屋改建、出租住宅,建立租購並舉的住房制度

政府放任財團、房地產開發商、房仲業者、炒房客炒作已經有很長一段時間了,直到2014年左右才直接的下了重手(採用財政手段),也剛好搭上了房地產景氣循環的尾段-熊市的房價下跌階段,不僅壓抑了房價,更是重挫交易量,政府開始為這種不平衡現象尋求改變,對炒房的人要讓他們無利可圖,沒房的人要讓他們不愁沒房可住。此時政府除了要讓房價回歸理性,更重要的是該如何建造更多適合民眾居住的房子。積極推動老屋改建、出租住宅,建立租購並舉的住房制度正是正確的方向,而最終目的是讓大家實現美好的住房夢想。

壓抑房價的長效機制已具基礎

由此可見,我們的政策正在調和這種不平衡。”無論是房價還是房租,其實隨著經濟的發展本就應該是上漲的,天天下跌反而是有出問題的。台灣現在的現實存在問題,是分配不均。房價房租隨時都在漲,而收入卻長期不見漲,這才是真正的問題所在,富者愈來愈富,但窮人卻愈來愈窮、愈來愈買不起房。

炒房的人太多造成市場供需的不均衡

其實房子總量並不缺,房價會漲是因為很多人炒房,因為有錢人買多少間都可以買得起,市場上有多少間房這些炒房大軍都能消化掉,他們買了窮人就買不起,這是財富不均造成的。而同樣都是富人,有的人就安守己,有的人就喜歡買房、炒房,這是價值觀和知識結構不均造成的。

資訊不對稱,造成人們買房的衝動。炒房的人因為享有財富上的優勢,就會利用這樣的不均等,造成房子緊缺。地點、配套資源的不均也造成各不同區域、種類之間的房價不均。房價越來越高,這又是人們居住結構的不均造成,租賃市場也沒能健全和完善。

美國財經媒體建議,想買房的消費者應該謹慎做決定(美聯社)
房價房租隨時都在漲,而收入卻長期不見漲,這才是真正的問題所在。(美聯社)

資訊不對稱扭曲了市場機制

從根本上說,人心也是如此。不患寡而患不均,不患貧而患不安。到了房地產上,同樣適用這句話。這句話在房地產行業體現得淋漓盡致。比如,要是大家都沒有房,也就沒人天天喊著非要買房了。在炒房者的操控下,房價一天一個價,越來越買不起,越買不起越不敢等,購房者都處在一種恐慌狀態,加上開發商和炒房者利用了這一點,所以房價能低得了嗎?這種不均是資訊不對稱的問題。就是供給與需求分配不均、供給結構分配不均,正確的做法是根據不同需求層次的人提供不同的產品,解決每個不同層次的人群的住房問題,到時候房地產不均衡問題會大大緩解。

房價下跌不是一蹴可及

所以,要房價下跌絕對不是一蹴可及的,不是一味唱衰或訴諸道德所能解決的,尤其是年輕人要努力勸說長輩,看清時勢,趁機借勢,把握時機, ,讓長輩的房子加入老屋改建的陣容,利人利己。

台北市應該積極扮演老屋改建的領頭羊角色

平抑房價是全民共同的期待,以台灣的房地產發展來看,解決了大台北地區的房價問題,也等同於解決了台灣大半的房價問題, 而要讓台北市的房價下降,最快、最有效的方式莫過於適度的放寬台北市住宅區的容積率(從225%放寬到300%),除此之外,再輔以積極、務實的推動老屋改建才有可能讓新屋房價開始下修。

只要台北市放寬住宅區容積,老屋改建的成功率必可大大提升,原來住老屋的屋主不必再另外尋屋,這樣就減少了住戶的換屋需求,另方面因容積獎勵所獲得的增加戶數可以對外銷售增加供給,這樣一方面需求減少,另方面供給增加,雙管齊下將有利於房價的下修程度和速度。

為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解,筆者出版了「胡偉良的房產世界」這本書,推薦大家不妨參閱。

*作者為台大土木工程系畢/營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長,原刊於台灣商務平台 ,授權轉載

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