• 兩岸對決
20171031-SMG0035-快訊小紅條兒

雙子星開發案》二家競標團隊都跨過160億財務門檻 但仍要度過長達7年的開發期……

台北車站雙子星開發計畫,台北市政府要求股債比1 :3,南海開發和藍天宏匯皆達此門檻,如何遴選最優申請人,考驗台北市政府的智慧。圖為雙子星大樓完工示意圖(資料照,取自台北市政府)

台北車站雙子星開發計畫,台北市政府要求股債比1 :3,南海開發和藍天宏匯皆達此門檻,如何遴選最優申請人,考驗台北市政府的智慧。圖為雙子星大樓完工示意圖(資料照,取自台北市政府)

台北西區國門指標案件「雙子星」標案,12月即將進行資格標與價格標審議,目前2家投標廠商的財務條件也逐漸出爐,以台北市政府要求股債比1:3的要求推算,得標廠商至少必須準備160億元以上的自有資金,南海開發的主要出資人南海控股,目前帳面上的淨值為283.4億元,藍天宏匯的2個主要出資股東,藍天電腦與宏匯公司,公司淨值分別為423億與21.1億元,2家競標團隊都跨過了160億元的財務門檻,不過,「雙子星」的開發期間長達7年,如何遴選最優申請人,正考驗台北市政府的智慧。

根據證交所公開資料分析,藍天宏匯的2大股東藍天電腦與宏匯公司,前者是台灣上市公司,淨值為423億元,後者淨值較低僅21.1億元,如果以50:50的加權平均計算,藍天宏匯的淨值加權平均約有222億元,不過,藍天宏匯負責人許崑泰,在台還擁有群光與與群光電能2家上市公司;南海開發由南海控股與馬頓集團組成,出資比率80:20,南海控股的帳面上的淨值為283.4億元,馬頓集團的淨值更高,達400多億元,就財力而言,兩者差距不大。

南海控股負債比高達8成

業界分析,若純粹以財務角度分析,南海開發的主要出資人南海控股,目前的負債比率相對偏高,根據南海控股財報,該公司2017年底之借貸總額為241.6億港幣,集團的資本負債比率為60.64%。不過,上述比率並未考慮到該公司發行可轉債等負債,併計相關負債後,南海控股的負債比率達80%。

不過,該集團近年透過財務槓桿大舉擴張企業版圖,去年南海控股旗下的大地傳播,以33.87億元人民幣的價格,收購橙天嘉禾中國影城,大幅擴增該公司在中國二、三線城市影城的據點數,讓大地傳播在中國的影城市占率達5.4%,穩居全國影院投資管理公司第二名。

20181202-南海控股旗下的大地傳播,去年以33.87億元人民幣的價格,收購橙天嘉禾中國影城,穩居全國影院投資管理公司第二名。(取自南海控股網站)
南海控股旗下的大地傳播,去年以33.87億元人民幣的價格,收購橙天嘉禾中國影城,穩居全國影院投資管理公司第二名。(取自南海控股網站)

長期投資兩岸媒體產業 創辦人政商關係緊密

南海控股雖然沒有顯赫的財務能力,不過,該公司的負責人與股東政商背景仍不容小覷,南海控股創辦人于品海,過去20幾年來,長期投資於兩岸的傳媒與影視文創產業,從最早的香港《明報》,到2000年的傳訊電視投資台灣中天與大地兩個頻道,相關投資雖然讓于品海大賠1億美元,卻也為于累積了政商關係。于品海經營的南海控股,在2015年買下美國的《多維新聞網》,並回港台創辦《多維》雜誌後,又在同年成立《香港01》,某種程度上,也反映出于品海鍾情於兩岸三地的媒體產業投資。

南海控股的政商實力,也反映在該公司的股東結構上,根據該公司財報,中國國務院下轄國資企業「中央滙金」,自2017年起與中國建設銀行共同持有南海控股股權,2018年增加直接間接持有南海控股的股權達10.38%,是于品海以外的第二大股東,第三大股東則是馬來西亞富商林曉春,持股比率為8.03%。

于品海從不否認自己「親中」並「愛台」。(柯承惠攝)
南海控股創辦人于品海鍾情於兩岸三地的媒體產業投資,兩岸政商關係極佳。日前于品海表示,他從不否認自己「親中」並「愛台」。(資料照,柯承惠攝)

入股陽信、與桃市府合作 紅綠背景無牴觸

南海控股儘管具備中資背景,但在民進黨執政的今天,並不影響其對台投資,2017年8月,南海控股宣布斥資5億元,參與陽信銀行的私募現金增資,取得陽信2.4%股權,陽信銀行創辦人陳勝宏與薛凌的綠營背景,一度引發外界聯想,當時台灣經濟民主聯合召集人賴中強,曾經質疑不肖官員趕在內閣改組前,核准陽信商營增資案,讓于品海入股陽信商銀,同時質疑于品海的事業發展,與中國太子黨中信集團有很深的關聯。

不過,南海控股的中資背景,並未在台灣社會引發太多討論,于品海的紅色背景,並不影響他與綠營政治人物交往,以入股陽信為例,于先前就表示,陳勝宏是他多年好友。《多維》在今年3月,也與桃園市政府「兩岸事務小組」合辦「新的兩岸關係」論壇,于品海目前最大的夢想,是要在台灣建立一座影視基地。

南海控股人士指出,他們參與陽信銀行的私募現金增資,是經投審會通過,絕無中資疑慮。

財源隱憂 股權轉移成解套方案

由於南海控股占南海開發得出資比率達80%,外界好奇,未來南海開發若順利標下台北雙子星650億元的開發計畫,未來如何籌措相關財源。

根據台北雙子星的「投資申請案件審查及評選作業原則」,雙子星最優申請人成立專案公司,與台北市政府簽訂投資契約後,自簽約日起,至本案驗收完成且結構物保固期屆滿為止,新專案公司原發起人全體對新專案公司之持有股份比率,合計應維持高於已行股份之60%,至營運契約期滿為止,原發起人中合計應維持高於已發行股份之30%。

業界表示,台北雙子星從簽約到驗收,大約需要3年的興建期,專案公司在3年的興建期,大約要壓160億元左右的自有資金,如果以南海控股占南海開發8成的出資比率來看,該公司在興建期大約要籌措130億元左右資金。不過,上述的股權移轉規定,僅能約束南海開發的原始出資股東「南海控股」與「馬頓集團」,南海控股大股東如果進行股權移轉,將南海開發的實質經營權,移轉給第三方,法律上並沒有明文禁止。
 

20180221-大年初六股市開市,投資人紛紛至證券公司看盤。(顏麟宇攝)
南海控股負債比達8成,財源籌措引起外界隱憂,根據股權移轉規定,將南海開發的實質經營權,移轉給第三方,法律上並沒有明文禁止,不失為一種選項。(資料照,顏麟宇攝)

事實上,國內最近幾個外資參與的重大建設,都已發生外資透過境外股權交易,將部分股權移轉給第三方的案例,離岸風電得標商沃旭與wpd達能,最近就傳出境外股權移轉狀況,某種程度上,外資已經透過境外股權交易提前「下車」,將部分獲利了結。

投資前景不理想 16萬坪商業空間西區吃得下?

「雙子星」開發案,除了面臨工期長,自有資金需求較高等不利因素外,北市府針對雙子星聯開案,所開出的權益分配比率與每坪1700元以上的「回租租金」要求,也對得標廠商日後的營運帶來挑戰。

根據雙子星招商顧問仲量聯行的招商文件,雙子星位在機場捷運A1站正上方,擁有絕佳的立地條件,雙子星所在的台北西區,周邊住房率達80%。儘管地點得天獨厚,但台灣未來幾年百貨、飯店等商用不動產投資前景,其實並不理想,16萬坪的商業空間釋出,仍考驗台北西區的胃納量。

台北雙子星大樓預定地(Bigmorr,維基百科)
台北西區國門指標案件「雙子星」標案位在機場捷運A1站正上方、台北西門町商圈,鄰近台北車站,位置絕佳。圖為台北雙子星大樓預定地(資料照,取自維基百科)

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,台北地區A級辦公大樓未來幾年需求仍在,但百貨、飯店部分未來幾年成長動能相對遲滯,尤其飯店部分供過於求的情況特別顯著。

徐佳馨表示,以目前台灣百貨商場的市況來看,在網購崛起後,現在百貨業者主要的操作策略,都是透過餐飲、美食街,帶動其他商品銷售,不過,從最近的台北百貨週年慶整體提袋率,並沒有明顯提升,顯示台灣的百貨經營仍受整體經濟環境影響,雙子星所在的台北西區,這幾年拜觀光客增加之賜,西門町與南西商圈人潮有增加趨勢,不過雙子星未來開幕後,商場部分要如何引導人潮從西門町與南西商圈前來消費,對經營團隊是一項挑戰。

20180929-西門町街景。(簡必丞攝)
台灣整體百貨消費市場受大環境影響,整體表現並不理由;而雙子星預定地附近的西區,近年來觀光客人潮增多,西門町與南西商圈人潮有增加趨勢。(資料照,簡必丞攝)

在辦公大樓部分,台灣未來2、3年辦公大樓整體需求仍在成長當中,信義計畫區目前辦公大樓的空置率僅4%,辦公大樓的需求,整體台北東區的辦公大樓需求,並且延伸到內科、南軟、汐止等地,雙子星所在的西區,辦公大樓相對較少,加上雙子星位在機捷A1正上方,具備地利之便,不過,10萬坪的招租空間,也考驗未來經營團隊的招租能力。

在旅館方面,雙子星所在的西門町,目前是飯店業的一級戰區,徐佳馨表示,台灣過去幾年旅館的供給過多,西門地區的飯店房價將對平價,雙子星未來若釋出2萬5千坪左右的旅館空間,未來在經營上挑戰不小。

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