沒仔細看不動產說明書,小心買房後變冤大頭!專家列4大必看重點報你知

2020-10-17 06:30

? 人氣

民眾若透過仲介購買中古屋,其重要注意的眉角不少,其中依據規定看房時仲介須提供給買方《不動產說明書》裡面必須包含謄本、地籍圖、稅費試算及房屋現況確認書等,其中該注意的細節可不少,像是在今年5月以後就規定,現況確認書須註明是否有中繼水箱、基地台,每一項購屋人可要張大眼睛看個清楚。

通常當屋主將房屋委售給某一仲介後,仲介會開始著手製作《不動產說明書》,製作完成後會由屋主再次確認並且簽名承認該份文件,再來就提供給買方在看屋時確認,同樣也會經過簽名確認,若雙方合意價格談妥後準備正式簽約,《不動產說明書》會夾進合約中,視為買賣契約書之一部分,且具由實質法律效益。

1.謄本=建物戶口名簿 重要資訊都在這

而在《不動產說明書》之中,第一重要的就是俗稱建物「戶口名簿」的謄本,仲介會在屋主的委託下協助調出資料最完整的第一類謄本,這時買方最好注意以下四大重點,包括建物坐落及面積(主建物、附屬建物、共用部分)、確認他項權利部中是否有設定地上權、確認所有權人是否為屋主、有無限制或預告登記等

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,謄本中建物登記面積都是以「平方公尺」標示,跟一般民眾認知的「坪」單位不同,一般有經驗的房仲會先換算(1平方公尺=0.325坪),不過各家仲介的計算方式略有不同,建議民眾可以主動詢問如何計算。

再來就是謄本中的他項權利部也很重要,民眾也要確認建物產權,是否有被限制登記、設定地上權、信託登記等,若建物有遭限制登記,須於過戶前排除,方能移轉;設定地上權若無法塗銷,除影響日後移轉外,同樣貸款成數恐受限。

民眾透過房仲買房,房仲必須提供不動產說明書。(圖/591房屋交易網提供)
民眾透過房仲買房,房仲必須提供不動產說明書。(圖/591房屋交易網提供)

2.地籍圖+建物標示圖 才知房子蓋在哪裡

再來說明書裡有幾個圖面也是很重要,像是須附上地籍圖,建物測量成果圖等,一般在地籍圖中可以看到該建物所在的土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計劃道路狀況等,但要特別留意房子是否建在工業用地上,或是道路用地或是公共設施用地上。

徐佳馨解釋,老舊透天產品若日後有重建需求,若遇到土地使用分區為道路用地或公設用地、綠地等,就有可能會影響將來開發的可能性與使用度,若之後遭徵收,有可能補償金較住宅用地還要來得少。

另外,不少中古屋都會有增建的狀況,雖然一般仲介都會主動告知,但買方其實也可以比對當初取得使照時,最一開始建管單位的建物測量成果圖,了解哪些為增建區塊,並且也要做好增建或是二工都有可能被拆除的心理準備。

民眾看地籍圖,要留意房子是否建在道路用地或是公共設施用地上。(圖/591房屋交易網提供)
民眾看地籍圖,要留意房子是否建在道路用地或是公共設施用地上。(圖/591房屋交易網提供)

3.稅費、手續費都要明載

除了買賣價金以外,很多買方也很在意就是後續稅費、手續費等支出,也會記錄在說明書中,像是水電、管理費及地價、房屋等持有稅等,通常都會交屋日去做切分負擔點。

舉例來說,房子在9/15過戶,即使繳稅義務人是賣方,但地政士會以9/15交屋日以後買方持有的天數,按比例計算買方應該負擔的地價稅並墊付,讓賣方去付當年度的地價稅。

不過各類稅費則是有明確的規範,像是土增稅是由屋主負擔,買方則是印花稅、契稅、登記規費等,以上費用一般專業仲介會先行試算,讓買賣雙方先有基本概念。

4.現況確認書 漏水、凶宅、中繼水箱都要揭露

買中古屋因公設比低,很多人覺得室內坪數相對實在,但中古屋況難測,因此在《不動產說明書》中要看得最仔細的就是現況確認書,重點內容包括漏水、海砂屋、輻射屋、建築有無裂痕、增違建、是否屬凶宅、有無中繼水箱、基地台等情況。

其中凶宅是不動產買賣交易中常見糾紛之一,政理法律事務所李志正律師指出,通常《不動產說明書》中也應記載建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形,但有些屋主會以前一手屋主未告知為由,而未註記為凶宅,因此引發法律糾紛。

不過徐佳馨也坦言,有時候一些房屋實在太過老舊,或是轉手多次、新聞知名度不夠,可能連屋主都不知道有沒有死過人,所以房仲業者也不算是故意刻意隱瞞。

再來就是同樣可能會影響房價的險惡設施,也規定須在說明書中揭露,因此仲介有義務告知買家標的周邊半徑300公尺範圍內是否嫌惡設施,例如地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、顯見之私人墳墓、加油站、葬儀社等設施,建議購屋人買房前多花點時間了解小環境,避免以後糾紛。

仲介必須告知買家標的周邊半徑300公尺範圍內是否有嫌惡設施(圖/591房屋交易網提供)
仲介必須告知買家標的周邊半徑300公尺範圍內是否有嫌惡設施(圖/591房屋交易網提供)

為加強保障購屋人權益內政部也規定,今年5/1起,規定房仲必須揭露中繼幫浦機械室及水箱所在樓層,也就代表同棟大樓住戶都有權利知道其所設置之樓層,並確定本棟建物樓頂平台有無依法設置行動電話基地台設施。若有違反將處3~30萬元以下罰鍰。

新制規定,房仲必須揭露中繼幫浦機械室及水箱所在樓層。(圖/591房屋交易網提供)
新制規定,房仲必須揭露中繼幫浦機械室及水箱所在樓層。(圖/591房屋交易網提供)

交屋後才發現漏水 現況交屋不等於免責

雖然說現況證明書須寫清楚漏水部分,但很多時候是買家在交屋之後,才發現房屋早被漏水侵蝕殘破不堪,因此狀告法院,但不少賣方賣房子時,以主張買賣契約書中已註明「現況交屋」為由,因此不必擔保任何責任。

但李志正律師表示,在實務經驗上,如果賣方想免負瑕疵擔保,應先告知該瑕疵之明確位置,除非買方充分了解了,並同意即使房子有壁癌、漏水現象也要交屋,才可以真的免責,但若是交屋後才出現的漏水可無法免責。

民眾必須確認《不動產說明書》是否有列出建物瑕疵情形。(圖/591房屋交易網提供)
民眾必須確認《不動產說明書》是否有列出建物瑕疵情形。(圖/591房屋交易網提供)

此外,根據《民法》354條,售屋者必須負起瑕疵擔保責任,買賣雙方的契約不能凌駕於民法位階之上,因此就算是契約上有加註現況交屋等字眼,只要能夠蒐證證明交屋前「一秒」該漏水瑕疵就已經存在,且賣方未告知買方,買方也未同意其瑕疵交屋,只要買方在交屋後5年內發現瑕疵,並在半年內通知屋主,就可依法提起訴訟,請屋主擔起瑕疵擔保責任,爭取自身權利。

(圖/591房屋交易網提供)
(圖/591房屋交易網提供)

Tips:

很多第一次買房的民眾因為對《不動產說明書》內容不夠熟諳,若遇上不肖房仲,就容易被唬得霧煞煞,最後吃了大悶虧,提醒民眾,《不動產說明書》被視為買賣契約書之一部分,可在糾紛發生時保障民眾權力,除了不用繳回之外,內文也不得記載「內容僅供參考」。

此外,因為有很多不肖仲介會以「不動產委託銷售標的現況說明書」、「不動產委託承購標的現況說明書」、「要約書標的現況說明書」或「建物現況確認書」等名稱混淆民眾視聽,因此內政部也規定必須正名為《不動產說明書》。

再來,也有不少仲介也會以房屋日後看漲或有賺頭來賣屋,但如果將房價有上漲空間、或預測房價上漲等超越本身價值之事寫在《不動產說明書》中,同樣也不合乎法規。

本文經授權轉載自591房屋交易網(原標題:找仲介買房 緊盯這本書保權益)

責任編輯/潘渝霈

關鍵字:
風傳媒歡迎各界分享發聲,來稿請寄至 opinion@storm.mg

本週最多人贊助文章