實價登錄真的準嗎?價格看的到卻根本看不懂,公開實價登錄常見4大陷阱

2020-11-10 12:49

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買房前務必得先上「實價登陸」查看價格,這4種常見的陷阱千萬要避開。(示意圖/ pexels)

買房前務必得先上「實價登陸」查看價格,這4種常見的陷阱千萬要避開。(示意圖/ pexels)

自2012年起,台灣房地產正式進入透明公開的實價登錄年代,「內政部不動產交易實價查詢服務網」經過許多變革,像是今年7月上路則有登錄責任回歸買賣雙方、改為即時登錄等等,但其實買房大家最重視就是價格,因為關乎到未來殺價的關鍵,「591實價登錄」就統整內政部資料,並且將社區實名化、車位價格拆算及剔除特殊交易,讓每筆成交紀錄更加有參考性。

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價格看的到卻看不懂 背後故事一大堆

查房價最直觀的就是看「交易單價」,但現在內政部實價登錄尚未揭露至門牌,僅以30個門牌為一單位,像是XX路1~30號,但到底30號的區間是包含幾個社區或是房屋無法辨識,等同要民眾自己「猜」看看。

如果標的物含有車位,對於查詢到的房屋單價,須留心車位價格是否已拆分。例如一戶房屋含1個車位、權狀50坪、總價2500萬元的大樓物件,在進行價格比較時,購屋者應先扣除車位面積與價格,再試算單價。

假設以車位10坪、250萬元計算,此物件總價應先減掉250萬元,等於2250萬元再除以40坪,得出每坪單價約56萬2500元比起未分拆前的單價50萬元高出一成以上,如此算法才能反映真正單價。

但一般民眾對於車位行情價格都不甚了解,因此「591實價登錄」統整該社區周邊曾經有車位成交價格紀錄,估算出合理價格直接將車位價格拆算,且也將社區直接實名化,比對出確切的社區名字,讓查詢更為方便直接。

買新成屋想參考 這件事別忘了

若是想參考新成屋,除了篩選屋齡外,要小心不少建案主打低自備方案,建商會將房子含裝潢一同銷售,以便提高貸款金額,方便自備款不足的民眾購屋,若房屋含裝潢一同銷售,房價勢必增加,但實價登錄裡並不會顯示房屋是否含有裝潢,民眾查詢時恐會誤認為實際成交價。

當然同一處社區,不一定每戶都附有裝潢,建議購屋者可先實際比對同棟社區或附近區域類似性質物件,比較出可能的實際行情。

最後其實許多影響房價的因素,皆無法在實價登錄得知,包括座向、景觀、屋況,以及社區公設、居民素質甚至管委會的運作等,價差少則千元,多則百萬都有,很多購屋者搞不清楚這點,另建商或仲介也可能反過來會利用實價登錄,例如某一戶來創下天價,這樣餘屋便容易高價銷售。

參考完實價登錄,實際到區域蒐集市場行情也很重要。(圖/591房屋交易網提供)
參考完實價登錄,實際到區域蒐集市場行情也很重要。(圖/591房屋交易網提供)

產品狀況百百種 特殊註記看清楚

想要參考實價登錄務必再三確認資訊的正確性,例如原本4房格局,因裝潢打通變2房,交易紀錄上會顯示為2房,房間數變少,房價必定跟著打折,建議實際詢問房仲或前屋主,才能掌握房屋現況。

曾有實價登錄顯示某產品為「3房」,但實際上卻是「套房」,室內空間僅6坪,原來多出的房間是「社區地下室儲藏空間」,由於實價登錄會將兩種空間合併計算,導致房屋單價被大幅拉低,影響購屋者出價失準。

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