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如何贏在REITs? 二大致勝原則看這裡

(圖/unsplash提供)

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同樣投資不動產,獲利可能大不同!既然我們已知道,持有REITs(Real Estate Investment Trust不動產投資信託基金)比起持有特定不動產,具有交易成本較低,流動性較高,風險較平均,以及配息可分離課稅等相對優點,但是全球市場至少有數百檔REITs,台灣也有六、七檔REITs掛牌交易,我們該如何從中挑選最適合自己的商品?投資REITs,只能等房地產行情熱絡、帶動租金上漲嗎?

專家認為,投資REITs也要充分篩選,當標的符合條件,長線下來方可獲取穩健且具成長性的報酬。

(圖/https://goo.gl/afGBkb提供)
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原則一:專業的管理團隊與積極參與之營運策略

首先,台塑集團創辦人王永慶曾說過:「你賺到的一塊錢,還不是你的,省下來的一塊錢,才是你的!」REITs投資在頗具規模的建築物上,相關開支必不可少:從保全人員、水電空調到內裝修繕,各種花費細水長流,累積下來往往不是一筆小數目;唯有管控成本、有效節省開支,確保租金收益沒有被侵蝕,到時候REITs可供投資人分配的獲利總額,才會有所提升。

「REITs獲利與否,管理機構扮演非常重要的角色」,樂富資本資深合夥人林超驊解釋,投資REITs並不就是等待大環境景氣、被動分配獲利,管理機構除了為投資人把關,隨時「堵住」不必要的浪費,直接提高REITs的實質獲利外,更重要的是主動積極的營運策略,才能在穩定中創造價值並提升績效。

林超驊舉樂富一號REIT為例,管理機構是晶華酒店集團旗下的子公司,團隊成員除了具有豐富的不動產營運及管理經驗,更結合國際級投資銀行的金融專業,會是國內第一個以資本市場為導向的REIT管理機構。

「以晶華集團遍布全台的經營版圖,以及全球廣設據點的品牌管理經驗,相信未來樂富一號的標的進行日常維護和修繕時,都能以最有效率、最經濟的方式進行,再加上靈活的財務分析以及與資本市場接軌的投資策略,一定能夠讓獲利看得見!」林超驊說。

(圖/unsplash提供)
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原則二:標的具成長性

對比其他國內掛牌的REITs,多委託金融機構、房仲業投資的建築經理公司擔任不動產管理機構,晶華酒店除了績效透明、倍受肯定,對於商場,飯店和大型零售業投入多年,也較一般建築經理公司經驗更嫻熟,這也呼應樂富一號選擇投資標的的核心思維:有大約一半營收,將來自台茂購物中心的租金收入。

國內REITs多以辦公大樓作為投資標的,樂富一號首見以購物中心為主要標的,兩者差異何在?林超驊坦言,辦公大樓的出租情況普遍很穩定,但租金成長性也比較平緩,投資人分配收益因而較缺乏想像空間;另一方面,以百貨、零售商場為標的,只要營運得宜,租金收入通常可以水漲船高,從而為投資人持續創造成長。

對照國外的例子也可發現,零售業不動產其實較辦公室更受歡迎。美國股市規模最大的一檔REIT ETF,是領航集團(Vanguard)發行的VNQ,在其持有資產當中,零售業者REITs比重達到16.3%,就比辦公室REITs的11.9%高出許多。

林超驊指出,過去十年台茂中心在經營團隊帶領下,全面以娛樂活動吸引來客,轉型非常成功;不僅以年營收60億元穩坐桃園市百貨、商場業績之王,還持續優化內部的餐飲品牌,創造更多營收和利潤空間,今年目標是全年營收再成長5%、挑戰63億元。「我第一次去考察內部時,整整在外排隊45分鐘,才等到一個停車位!」林超驊笑說,因此樂富一號決定與歐洲大型退休基金出資各半、共同買下台茂中心。他頗有信心的表示,以台茂中心作為樂富一號主要投資標的,未來可望持續見到成果。

 

 

樂富資本提供

 

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