「2021年是房價主升段末期!」買房黃金時期已過,政府要讓這些人中箭落馬

2021-02-23 08:40

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政策的變數,會是影響2021年的重要觀察項目。(盧逸峰攝)

政策的變數,會是影響2021年的重要觀察項目。(盧逸峰攝)

預測房市的文章,已經邁入了第五年。我們預測房市的方式,主要是由三項指標:交易量前100大社區表現(價格指標)、移轉棟數(成交量指標)、建案開工數(建商資金投入度),並綜合各家研究機構、媒體、業者、名人的看法(整理市場上對於多空看法的因素),得出一個完整的結論。

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這樣的整理方式,從歷年的預估結果來看,算是相當的準確與客觀。先回顧一下樂居創辦人歷年的房市預測:

2017年:空頭末期,趨近底部,下檔有限,價格下修僅限特定產品(建商餘屋、政府餘屋、豪宅型產品),但還不到向上反轉的程度。

2018年:轉向樂觀,對於自主買房的客戶,2018可以認真看房,是一個不錯的進場點。

2019年:與前一年相同,市場氛圍差異不大,可以持續看房,也是一個不錯的進場點。

2020年:維持偏多,南部的熱度優於北部的情況也會持續。新型冠狀病毒的影響會是短期的,購屋需求會遞延,但不會消失,方向不會有所改變。

從歷年的回顧來看,2018-2019是買房的黃金時期,風險低且容易有利潤。至於2021年,先說結論:政府開始會陸續推出打房措施與調控,今年應該是房價主升段的末期(還有一波末升段),全球大印鈔時代沒結束前,房價還是會持續往上漲。買房是可以的,但要注意槓桿,政府的政策會讓想短線進出以及持有多戶的人落馬。

2021年三大指標續強,房市持續偏多

2021年的房市走向,我們依然維持偏多的看法。

原因的部分,我們依然是看以下三項的數據:

一、前100名交易量大的社區全部上漲:

從樂居資料庫整理出來了各大都會區交易戶數最多的100個社區,觀察與前一年相比,上漲社區數仍然超過下跌社區數,且新竹市、新竹縣、台中市及台中市漲幅擴大,台北漲幅略降,其餘穩定上漲。整體的市場很熱。

在2020年鬧得人心惶惶的中美貿易戰及新冠肺炎疫情都沒將台灣擊倒,反而給台灣帶來轉機,雖然政府祭出打房政策,但預估新政策只會在短期內對投資性客戶帶來心理上的壓力,在自住需求持續穩健的情況下,對整體房市影響不大。

2018年前100名社區交易量

2018前十名(圖片來源:樂居)
(圖片來源:樂居)

2018年與前一年相比,交易量最大的社區之中,上漲的社區數量,已超過下跌社區的數量(除台北市以外),房價正式築底完成。

2019年前100名社區交易量

2019前十名(圖片來源:樂居)
(圖片來源:樂居)

2019年的與前一年相比,全部的社區都是上漲居多,而且增幅擴大。漲勢持續中。

2020年前100名社區交易量

2020年前十名(圖片來源:樂居)
(圖片來源:樂居)

二、六都移轉棟數創7年新高:

全名是「建物所有權買賣移轉棟數」,上指的是完成登記過戶的建築物數量,可以依照此數據大略評估目前市場狀況。接下來我們就可以來看看2020年的六都移轉棟數數據。

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