預售屋出現這5種狀況,竟能無償解約!專家:契約成立之前,都可以主張自己的權利

2021-03-25 09:30

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預售屋的廣告總是讓買房民眾心動不已,但是若交屋時有落差,想解約的話該注意哪些事情呢?(圖/取自591房屋交易網)

預售屋的廣告總是讓買房民眾心動不已,但是若交屋時有落差,想解約的話該注意哪些事情呢?(圖/取自591房屋交易網)

不少民眾買房愛買自備款可分期繳納的預售屋,但預售屋最大的隱憂在於無法眼見為憑,一般民眾只能從廣告DM描述、配置圖及樣品屋來想像未來成屋是什麼模樣。

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假如交屋後實際情形與想像不符的話,專家表示,根據《預售屋買賣定型化契約》規定,預售屋除了不可為海砂、爐渣屋之外,民眾可憑藉5大狀況主張解約,包括沒在取得使照6個月內,通知買方交屋、業者沒把停車位面積誤差列為找補項目、賣方逃避瑕疵擔保責任等,民眾就可主張解約。

|狀況一、坪數誤差超過或不足3% 始可解約

預售屋因為尚未成屋,大多得經歷2~3年的建築時間,所以容易引爆買賣糾紛爭議,其中像交屋後坪數與當時預售簽訂的合約有所出入就很常見,此時就需要進行「坪數誤差找補」

依規定,土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補,超過部分,買方只找補2%為限;誤差若超過3%,不論是超過或不足,買方均得解除契約。

不過,消基會房屋委員會召集人張欣民坦言,內政部查核時常常發現,業者會將「土地」及「停車位」面積誤差列為不予找補項目,或限制須於面積「不足」3%時,消費者才能解約,這就不符合《預售屋買賣定型化契約》規定。

坪數誤差若超過3%,買方可主張解除合約。(圖/取自591房屋交易網)
坪數誤差若超過3%,買方可主張解除合約。(圖/取自591房屋交易網)

|狀況二、貸款差額超過原預定金額30%

再來,有時也會出現民眾買房辦貸款,最後發現貸款金額不足的情況,假如民眾貸款的金融機構,是由建商配合、洽定辦理的,而非買方私下找的,則如果最終貸款金額少於預定成數,雙方可進行協調,或由建商給予分期清償 ; 倘若是不可歸責於雙方的情況,差額超過原預定貸款金額30%的話,買賣雙方就可選擇解除契約。

但如果是在可歸責於賣方的狀況下,差額部分,賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償,倘若賣方不能補足不足額部分,買方有權解除契約。

不過,政理法律事務所李志正律師坦言,此種情況非常罕見,除非是建商周轉不靈跑路了,否則要歸責賣方在實務上很不容易,大部分都是民眾自己信用出問題,才會導致貸款貸不下來。

|狀況三、未在取得使照6個月內通知點交

另外,在非天災、事變等不可抗力因素情況下,若建商沒在取得使照6個月內,通知買方點交房屋的情形,張欣民表示買方可以先進行催告程序,按照買賣契約書約定內容寄發律師函或存證信函,進而請求賣方或建商履行契約並負擔遲延責任賠償損害,或是按照買賣契約書約定違約處理辦法主張解約權利並負擔違約責任賠償違約金。

不過,也有不少業者會將遲延交屋利息為日息萬分之2,不符合內政部定型化契約規定的萬分之5,以此減輕自身交屋及違約責任。

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